빈집판정기준

빈집실태조사의 절차 및 방법 개선

황규오 국토교통부 도심주택공급협력과 사무관

「빈집정비업무에 관한 처리지침」의 개정 배경 및 취지

빈집으로 인한 안전사고, 범죄발생 등 사회문제가 대두되고 지방 소멸에 대한 공포가 지방 소도시를 중심으로 확대됨에 따라, 빈집 문제에 대한 선제적 대응의 필요성이 지속적으로 제기되어 왔다. 이에 따라 2017년 2월 8일 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 '소규모주택정비법'이라 함)을 제정하여 빈집에 대한 정의와 범위를 확립하고 빈집실태조사, 정비계획 수립 등 빈집을 체계적으로 정비하기 위한 규정을 마련하였다. 하지만 해당 법을 시행(2018.2.9)한지 4년이 경과되었음에도 불구하고 전국 지방자치단체의 빈집실태조사가 모두 완료되지 않았으며 이에 따라 전국 단위의 빈집 통계가 생성되지 못하고 있는 실정이다. 이를 개선하기 위하여 지난 해 4월 소규모주택정비법을 개정하여 2022년 1월부터 5년 주기로 시장·군수 등이 빈집에 대한 실태조사를 실시하고 정비계획을 수립하도록 의무화하였다. 그러나 이러한 법 개정만으로 지방자치단체별 정확하고 통일된 빈집 실태조사의 품질 확보 및 통계 생성을 보장하지는 못하므로 관련 기준을 명확히 제시할 필요가 있다.
한편 기존에 '빈집정비사업에 관한 업무지침'을 마련한 바 있으나 최근 급격하게 변화하는 도시환경과 조사자의 요구 등에 따라 기존 지침의 미비한 점들을 정비할 필요성이 꾸준히 제기되어 왔다. 그리하여 올해 2월 '빈집정비업무에 관한 처리지침'(2022.2.17.고시)이 새롭게 마련되었다. 이와 같은 개정 지침에서는 빈집정비업무 전반에 대한 지침임을 명확히 하고자 기존 지침의 명칭을 변경하였으며, 빈집실태조사의 정확도, 통일성 및 실효성을 높이기 위해 조사의 절차, 빈집 추정 및 판정, 등급 산정의 기준, 검수 방법 등을 보완하고 개선하였다.
이번 지침 개정의 중점사항은 다음 세 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 빈집추정 자료 및 추정 절차에 대한 보완이 이루어졌다. 둘째, 단독주택 중심으로 구성되어 있던 빈집 판정 및 빈집등급 산정의 기준을 주택 유형별로 세분화하고 체계화하였다. 셋째, 빈집실태조사 결과에 따라 행정명령 대상이 되는 3·4등급 빈집에 대한 검수 절차가 신설되었다. 이에 대한 구체적인 내용은 아래에서 빈집실태조사의 주요 절차 및 방법과 함께 살펴보기로 한다.

빈집실태조사의 주요 절차 및 방법

빈집 실태조사는 시장·군수등이 빈집이나 빈집으로 추정되는 주택의 관리현황 및 안전상태 등을 파악하기 위한 조사로서 ① 사전조사, ② 소유자정보 확인, ③ 조사계획 고시 및 출입통지, ④ 현장조사 및 소유자 의견조사, ⑤ 등급산정조사, ⑥ 검수의 순서로 진행된다.

① 사전조사사전조사란 전기, 상수도, 기타 에너지 사용량의 자료를 취합하고 분석하여 1년 이상 거주 또는 사용하지 않는 것으로 확인한 빈집 등을 선별하는 조사를 말한다. 이는 빈집을 추정하고 현장조사 대상을 선정하는 빈집실태조사의 중요한 출발점이 된다. 추정 절차는 우선 전기, 상수도, 도시가스 등의 에너지 사용량, 공·폐가 정보 등을 통해 빈집을 추정한 다음에 전체 빈집에서 빈집 제외 대상인 무허가주택, 5년 미만의 미분양주택과 공공임대주택에 해당하는 주택을 제외하는 순서로 이루어진다. 이와 같은 빈집 추정의 절차는 다음 순서도를 참고할 수 있다.

<빈집 추정 절차>

출처: 「빈집정비업무에 관한 처리지침」(국토교통부고시 제2022-92호) [별표 3]

국가건물에너지통합DB, 지방자치단체 자료 등을 통해 전기, 상수도 및 기타 에너지의 사용량을 확인하고 공·폐가 현황 자료가 있는 경우에는 해당 자료와 함께 빈집을 추정함으로써 조사대상 빈집의 누락을 방지할 수 있도록 하였다. 전기 사용량과 관련하여 전기 계량기를 오래 전에 철거한 경우에는 추정시점에 전기 사용량 정보가 확인되지 않아 추정 목록에서 제외되는 문제가 있었기 때문에 전기계량기가 철거된 경우에도 빈집 추정기준에 포함하여 정확도를 높일 수 있도록 하였다.

② 소유자정보 확인시장·군수등 또는 실태조사 대행기관의 장은 실태조사를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 주민등록 전산정보, 국세, 지방세, 수도 및 전기 요금 등의 자료 또는 정보를 수집하고 이용할 수 있다. 또 조사자는 국세 및 지방세의 부과 내역, 토지 및 건축물대장, 그 밖에 지역 주민과의 면담 등을 통해 파악한 소유자 정보를 이용하여 빈집 소유자 등의 소재를 확인할 수 있다.

③ 조사계획 고시 및 출입통지시장·군수등은 빈집실태조사를 실시하기 30일 전까지 조사의 취지, 법적 근거, 조사 기간 및 대상, 조사의 내용, 대행기관 등을 포함한 조사계획을 수립하고 그 내용을 지방자치단체의 공보 등에 14일 이상 고시해야 한다. 그리고 빈집 및 그 대지에 출입하는 경우에는 수집된 소유자 정보에 따라 소유자 등에게 출입하는 날의 7일 전까지 일시와 장소를 출입통지서를 통해 우편으로 통지하여야 한다. 이때 소유자의 부재나 주소불명 등으로 알릴 수 없는 경우에는 지방자치단체 공보 및 홈페이지에 공고한다.

④ 현장조사(빈집 판정) 및 소유자 의견조사현장조사란 빈집으로 추정된 주택을 현장 관찰 및 면담 등을 통해 판정기준에 따라 빈집 여부를 확인하고 판별하는 것을 말한다. 기존의 지침에서 빈집 판정기준은 대체로 단독주택의 특성에 따라 구성되어 있었다. 하지만 개정 지침에서는 판정 조사 항목을 단독주택과 공동주택으로 구분하여 세부 기준이 마련되었다. 한편, 기존의 판정기준 항목으로는 빈집 판정이 제대로 이루어지지 못하는 사례가 종종 발생하였다. 예를 들어 빈집으로 확정할 수 있는 중대한 사유는 계량기 철거가 유일하여 빈집 판정의 정확도가 낮을 수밖에 없었다. 이를 개선하고자 빈집판정 기준을 중대한 사유와 경미한 사유로 명확히 구분하고, 중대한 사유의 항목을 추가하였으며 경미한 사유는 3개 항목 이상 해당되는 경우 빈집으로 판별하도록 수정하였다. 더불어 빈집판정의 제외 기준을 신설하여 완전멸실, 거주확인 등 빈집이 아닌 명확한 사유가 확인되는 경우에는 빈집판정을 위한 불필요한 조사를 시행하지 않도록 조치하였다.

<빈집 판정 기준>구분단독·다가구 주택공동주택(다세대·연립·아파트 등)

중대한 사유	계량기 철거	해당 동	공·폐가 및 출입금지 안내서 등 부착
	공·폐가 및 출입금지 안내서 등 부착		출입구(공동현관) 완전 폐쇄
	출입구(공동현관) 완전 폐쇄	해당 세대	계량기 철거
	소유자(관리인) 또는 이웃주민 진술		소유자(관리인) 또는 이웃주민 진술
경미한 사유	계량기가 움직이지 않음(전자식 계량기의 경우 '0') 요금 미납에 따른 독촉안내서 등이 부착됨 우편함에 우편물이 대량으로 적치됨(광고물 제외) 도시가스 계량기의 사용이 중지되거나 잠겨있음 탐문 조사 등 기타 빈집으로 판정 가능한 사유
	출창호가 깨진 채로 방치되거나 지붕·외벽 등이 물리적으로 파손됨	출창호가 깨진 채로 방치되거나 개구부가 물리적으로 파손됨
	자물쇠 등으로 입구가 막혀있거나 출입흔적 없음	출입흔적 없음(출입문 손잡이의 거미줄, 먼지, 생활 폐기물, 쓰레기 등이 적치된 경우)
	주택 외부의 청소상태 불량, 쓰레기 적치	-
	주택 내부에 거주흔적이 없음	-

출처: 「빈집정비업무에 관한 처리지침」(국토교통부고시 제2022-92호) [별지 제3호서식] 참조

⑤ 등급산정조사등급산정조사란 현장조사에 따라 확인된 빈집의 기본 현황, 주요 구조부 상태 및 위해성 등 산정기준의 평가항목에 따라 점수를 매겨 빈집의 등급을 산정하는 조사를 말한다. 기존 등급의 분류 방식(양호, 일반, 불량, 철거대상)은 부정적 측면을 드러내어 소유자가 거부감을 나타내는 경향이 있었다. 따라서 분류 방식을 1등급(활용대상), 2등급(관리대상), 3등급(집중관리대상), 4등급(우선정비대상)으로 새롭게 규정하였다.

<빈집 등급 유형>분류정의

1등급(활용대상 빈집)	즉시 거주 또는 활용이 가능한 빈집
2등급(관리대상 빈집)	개보수 후 거주 또는 활용이 가능한 빈집
3등급(집중관리대상 빈집)	주택 주요구조부의 보강 또는 안전상 출입제한 조치가 필요한 빈집
4등급(우선정비대상 빈집)	철거 또는 이에 준하는 정비를 요하는 빈집

출처: 「빈집정비업무에 관한 처리지침」(국토교통부고시 제2022-92호) [별지 제4호서식] 참조

한편 빈집 등급의 산정기준을 주택 유형별(단독 또는 공동)로 구분하였으며 노후·불량 상태, 위해성뿐만 아니라 사용(내용)연수 등 건축물의 기본 정보에 대한 항목을 추가하여 외양과 달리 구조적으로 취약한 건축물에 대하여 고려할 수 있도록 하였다. 특히, 단독주택의 경우 빈집 수에 포함하지 않는 부속건축물의 상태 등을 고려할 수 있도록 기준을 세분화하였으며, 공동주택의 경우 전유부분 보다 공용부분의 상태가 건축물의 안전과 위해성에 미치는 영향이 크므로 등급기준에 공용부분의 비중을 확대하였다.

<등급 산정 기준>구분단독주택공동주택

기본 현황	사용(내용)연수, 지붕구조, 내부 확인 가능 여부	사용(내용)연수
노후·불량상태	-외벽(기둥) : 기울어짐, 균열, 손상 -지붕 : 손상, 처짐 -개구부(문, 창문) : 손상	-해당 동 : 기울어짐·침하, 균열·누수(외벽, 내부) -해당 세대 : 창문, 출입문 손상
위해성	-안전문제 : 주·부속건축물 붕괴위험, 화재위험 -위생문제 : 오물, 동식물 방치, 폐기물 적재 등 -통행문제 : 도보, 차량 등 통행 접근성 -경관문제 : 주·부속건축물 미관 등	-안전문제 : 낙하물위험, 화재위험 -위생문제 : 오물, 동식물 방치, 폐기물 적재 등 -누수문제 : 인근 세대에 피해 발생 등 -경관문제 : 외관 관리, 인근지역 경관 저해 등

출처: 「빈집정비업무에 관한 처리지침」(국토교통부고시 제2022-92호) [별지 제4호서식] 참조

⑥ 검수실태조사 결과에 따라 철거·안전조치 등 행정명령 대상이 되는 3·4등급 빈집을 우선으로 조사자의 편향(Bias)을 보정하고 조사 신뢰도를 제고할 필요성이 제기되었다. 이에 따라 시장·군수등 또는 실태조사 대행전문기관의 장이 관련 전문가(건축사 등)의 검수를 진행할 수 있도록 하였다.

향후 빈집실태조사 결과의 정보 구축 및 활용 방향

2021년말 기준으로 전국 147개 도시지역 기초자치단체 중에서 132개 자치단체에서 빈집 실태조사를 완료하였고 8개 자치단체에서 조사를 진행 중이며 나머지 7개 자치단체는 올해 조사를 시작할 계획이다. 이에 따라 연내에 전국 도시지역 기초자치단체에 대한 1차 전수 조사가 완료될 것으로 예상하고 있다. 빈집실태조사가 완료되면 지역별, 주택유형별, 건물특성별, 토지특성별, 소유자특성별 교차통계를 구축하고 각각의 항목을 파악하여 빈집 형성의 주요 요인을 간접적으로 분석할 수 있을 것이다. 이를 토대로 지방자치단체, 유관기관 등과 함께 빈집정비계획 수립, 빈집정비사업 등에 대한 정책 개선방안을 도출할 계획이다.
다만, 빈집실태조사 결과를 빈집정책 수립을 위한 기초자료로 활용하기 위해서는 지방자치단체별 빈집실태조사 시점의 차이로 인해 통계 시의성이 저하되는 것을 최소화하여야 한다. 따라서 기존의 조사 결과는 통계 시점을 보정하고 향후 2차 조사 등은 지방자치단체와 협의하여 가능한 범위 내에서 실태조사 완료 시기를 조율하여 통계를 균질화할 필요가 있다. 한편 전국 빈집 정보의 체계적인 관리를 위해 국토교통부에서는 빈집 통계정보시스템을 구축하여 빈집통계, 실태조사 및 정비계획 현황 등을 공표할 수 있는 방안을 모색하고 있다. 하지만 이는 현행 소규모주택정비법에서는 불가능하므로 시스템의 구축과 통계자료의 관리·운영에 대하여 국토교통부장관 권한이 포함되도록 하는 법령 개정이 필요하다.
2021년 12월 3일 진성준의원이 대표발의한 소규모주택정비법 개정안에서는 국토교통부장관이 빈집정보시스템을 구축 및 운영하도록 하고, 빈집 관련 통계를 매년 작성 및 관리하도록 함으로써 빈집 관련 시책을 효율적으로 수립·시행하도록 규정하고 있다. 해당 개정안이 통과되면 중앙정부 차원에서 전국 빈집 통계정보시스템의 구축과 통계자료의 종합관리 등을 수행할 수 있을 것으로 기대한다.

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