제4장 결론 및 정책적 시사점
제1절. 결론
본 연구에서는 광범위하고 엄밀한 조정 과정이 반영된 베이지안 변수선택 기법을
이용하여 전북특별자치도의 부동산 가격을 예측하고 결정요인을 파악한다. 또한,
예측력을 벤치마크 모형과 비교 평가함과 동시에 부동산 가격 결정요인을 시기와
예측 시계 별로 파악하여 분석하였다. 결정요인 분석 측면에서는 부동산정책에 의
한 불확실성을 반영하고자 정책의 강화/완화에 따른 가격 변화를 분석하였다. 예측
의 관점에서는 모형의 불확실성을 반영하기 위해 사전분포, 설명변수 단위 조정,
시차 및 표본 내 크기를 최적화하는 과정을 알고리즘에 포함하였다. 마지막으로,
예측력 평가 기준으로 예측의 시계를 1개월부터 1년까지 나누고 벤치마크 모형과
종합적으로 비교하여 예측력 향상을 정량적으로 평가하였다.
가장 예측력이 좋은 모형을 이용하여 향후 전북특별자치도 부동산 가격의 예측분
포를 도출한 결과, 본 연구에서 활용한 변수 선택 방법이 벤치마크 모형인 AR 모
형보다 예측력이 우월한 것으로 나타났다. 특히, 전반적으로 중기와 장기 예측보다
는 단기 예측력이 크게 향상되었다. 단기 예측의 경우 90% 신용구간의 폭은 약
1%p로, 전북특별자치도 부동산 가격의 실제 값이 모두 신용 구간 안에 들어왔으나,
중·장기 이후로 갈수록 예측값이 신용구간을 벗어나는 모습을 보였다. 한편, 본 연
구에서 사용된 계량모형에서 도출된 결과에 따르면, 전북지역 부동산 가격은 높은
수준을 유지하고 있는 미분양 주택수, 매매거래량 축소, 긴축적 통화정책 지속 등에
기인하여 2024년에는 전년에 이어 소폭 하락할 것으로 예상된다. 하지만 앞으로 자
료가 매월 지속적으로 누적되면서 예측분포가 업데이트 된다면 전북특별자치도의
부동산 가격 및 위험에 대한 전망이 수정될 가능성도 적지 않다. 만약 전북특별자
치도의 부동산 시장에 새로운 구조변화가 발생하고 이에 대한 통계적 유의성이 강
화될수록 부동산 가격의 예측치와 불확실성 크기가 달라질 가능성도 있다.
표본 외 예측기간 동안 각 해당 변수들이 전북특별자치도 부동산 가격에 대해 중
요한 결정요인이 될 확률을 분석한 결과, 전북특별자치도 아파트 매매거래에 대한
과거 정보가 중요한 결정요인으로 나타났는데, 부동산은 외부 환경에 즉각적으로
반응하지 않는 실물자산이고 지속성이 크기 때문인 것으로 해석할 수 있다. 전세
가격은 전반적으로 부동산 가격과 밀접하게 관련이 있으나, 2020년 그리고 2022년
중반 이후 가격 결정에 중요한 요인이 아닌 것으로 나타났다. 전세가격은 그 특성
상 상대적으로 실수요자에 의해 결정되며 주택 수요자들의 투자심리에 영향을 덜
받을 뿐만 아니라, 2020년의 경우 팬데믹 기간 경기침체로 인한 전세가격 하방압력
이, 2022년 중반 이후에는 고금리로 인한 금융비용 증가, 대출규모 축소, 전세사기
등이 원인이 되어 큰 영향을 미치지 못한 것으로 판단된다. 인구이동과 관련된 변
수는 직관과는 다르게 생각보다 주택가격 결정과 관련이 없는 것으로 나타났으며,전북지역 부동산 가격 결정요인과 전망
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유동성과 관련된 변수(M2, 금리)는 대부분 기간에 매우 중요한 변수로 나타났다.
COVID-19기간에 유동성 관련 변수가 중요요인이 아닌 것으로 나타난 반면, 주가는
같은 기간 매우 중요한 요인인 것으로 나타났다. 해당 기간 정부는 통화정책과 더
불어 적극적인 재정정책을 펼쳤는데 이러한 확장적인 정책으로 인해 시장 내 유동
성이 급격히 증가하였고, 금융자산과 실물자산인 주식 및 부동산 시장으로 유입되
며 나타난 결과라고 해석할 수 있다. 또한, 외지인의 거래를 나타내는 전북특별자치
도 외 일반거래량 및 전체거래량이 2019년 하반기 부동산 시장의 활성화 기간 부동
산 가격을 결정짓는 중요한 요인으로 나타났다. 이처럼 주택시장 전반의 환경변화
는 직·간접적으로 주택수요에 영향을 미쳐 전북특별자치도 부동산시장을 활성화시
킬 뿐만 아니라 나아가 전북특별자치도 가격의 결정요인에 중요한 영향을 미치는
것으로 판단된다.
전북특별자치도의 부동산 가격 결정을 경제적인 측면에서 대출(LTV, DTI, DSR)
과 세금의 수요규제 그리고 공급규제의 강화와 완화, 시장의 측면에서 부동산 가격
의 상승기와 하락기로 국면을 구분한 결과, 각 국면별로 중요한 결정변수가 다르게
나타났다. 각각 정책 기반에서 수요와 공급규제는 확연히 각기 다른 변수에 영향을
미치는 것으로 나타났다. 수요 국면에서는 금리나 유동성 등의 구매력과 밀접한 주
택 수요와 관련된 변수들이 중요하게 나타났으며, 공급 국면의 경우 지가변동률, 재
고, 착공 등 주택공급을 나타내는 주요 지표들이 전북특별자치도 부동산 가격 결정
에 중요한 역할을 하는 것으로 나타났다. 부동산 가격의 하락보다는 상승 국면에서
전반적인 변수들의 중요할 확률이 더 높게 나타났다. 이는 수요와 공급의 측면을
구분하여 부동산 시장을 모니터링하고 예측하는 것이 중요하며, 가격이 상승하는
시기에는 특정한 변수들이 중요한 것이 아니라, 주택 수요와 공급 모든 요인에 의
해 영향을 받는다는 것을 시사한다. 따라서 특정 규제보다는 종합적인 정책을 전반
적으로 집행하는 것이 정책효과를 극대화 시킬 수 방안이라고 할 수 있다.
제2절. 정책적 시사점
최근 높아지고 있는 부동산 시장에 관한 관심과 불확실성을 고려하여 부동산 가
격에 대한 예측과 결정요인 분석을 진행하였다. 본 연구의 실증분석 결과로부터 도
출되는 시사점은 다음과 같다. 첫째, 본 연구 결과를 통해 지역사회의 기여도를 극
대화하기 위해서 전북특별자치도 부동산 경기 동향 및 전망에 대한 전반적인 결과
물과 코드를 공유한다. 부동산 가격의 정확한 전망과 결정요인 파악은 실효성 있는
부동산 정책을 입안할 수 있게 할 뿐만 아니라 전북지역의 아파트 실수요자와 판
매자, 주택담보대출을 해주는 은행, 다양한 매체들을 통해 부동산 정보와 컨설팅을
제공하는 업체, 지역사회 정책당국자 등의 합리적 의사결정을 위해 유용한 정보를
제공해 줄 수 있다. 특히, 본 연구에서 제공되는 코드와 자료를 활용하여 한국은행
전북본부에서 주기적으로 공표되는 동향 조사 결과에 해당 전북특별자치도에 대한2024 한국은행 전북본부
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부동산 전망치 공표를 포함함으로써 민간의 기대 형성에 기여 하고자 한다. 이를
통해 정책당국자들은 다양한 정책적 노력을 기울일 필요가 있을 것이다. 경제주체
의 기대나 심리 측면에서도 향후 부동산 가격의 변화는 중요한 의미를 갖는다. 민
간의 기대보다 급격한 부동산 가격의 변화는 미래에 대한 부동산 경기 불확실성을
높이며, 경제활동의 심리적 위축을 초래할 수 있다. 향후 경제여건에 대한 불확실
성일 줄이고 적절한 기대 형성을 유도하기 위해서는 부동산 가격 변화에 대한 시
의적절한 정보제공이 필요하다.
둘째, 부동산 시장의 경우 부동산 시장 관련 변수뿐만 아니라 거시 및 금융변수
등 잠재적으로 결정요인이 다수 존재한다. 정책이나 외부에서 발생하는 충격 등의
요인으로 인해 특정 결정요인이 부동산을 결정짓는 데 항상 중요한 요인이라고 기
대하기 힘들고, 오랜 기간 주택가격 안정화를 위한 부동산 정책이 시행되고 있어
주택시장의 결정요인의 중요도를 시점 또는 국면별로 파악하는 것이 대단히 중요하
다. 이와 같은 문제를 반영하지 않고 기존 연구들이 제시하는 경험적 근거에만 기
반한 부동산 시장 결정요인 분석은 특히, 불확실성이 증대되는 상황에서는 신뢰도
가 떨어지는 결과를 얻게 되므로, 본 연구에서와 같이 대규모 자료와 적절한 방법
론을 적용하여 전북특별자치도의 부동산 가격 결정요인을 파악할 필요가 있다. 또
한 부동산의 수요와 공급에 대한 규제, 그리고 부동산 시장의 상황에 따라 부동산
시장의 주된 결정요인이 달라질 가능성이 있다. 본 연구에서 제시한 각 국면(규제
강화/완화, 부동산 가격 상승/하락)에 따른 부동산 시장의 결정요인을 통해 전북특
별자치도의 부동산 가격을 모니터링 하게 될 경우 향후 효율적인 정책수행이 가능할
것으로 판단된다.
마지막으로, 전북특별자치도의 주택 가격은 전북 주택 시장의 전반적인 환경 변화
에 영향을 받아 결정된다. 주택 관련 자료가 지속적으로 누적되면서 예측분포가 업
데이트 된다면 부동산 가격 및 위험에 대한 전망이 수정될 수 있다. 따라서 주택
수요 및 가격 결정에 영향을 미칠 가능성이 높은 변수들을 중심으로 한 모니터링을
통해 현재 전북 주택시장의 변화와 가격 결정의 메커니즘을 이해하는 것이 매우 중
요하다. 의식주라는 개념이 있듯이 주택은 단순히 개인의 주거공간일 뿐만 아니라,
삶의 질을 결정할 수 있는 생활의 기초이다. 본 연구의 결과에 따르면 외지인의 주
택구입량이 전북특별자치도 내 가격결정에 중요한 역할을 하는 것으로 나타났다.
외지인의 주택 구입 증가로 인해 지역 내 주택가격이 과도하게 상승하면 가구의 주
택 구입부담이 커지고, 이로 인해 지역 내 실물 경기에도 영향을 미칠 수 있다. 따
라서 주택 가격 안정화를 위하여 지역적 특성을 고려한 실효성 있는 지역 맞춤형
정책을 마련할 수 있도록 노력할 필요가 있다.전북지역 부동산 가격 결정요인과 전망
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제3절. 한계 및 추가 연구방향
본 연구의 목적과 분석 방법에 몇 가지 한계점이 존재한다. 첫째, 본 연구의 주제
는 정확한 전북특별자치도 부동산 가격 예측과 결정요인 파악에 국한되고 이를 위
해 구조모형이 아닌 축약형 모형을 사용한다. 이때, 특정 변수가 중요한 변수로 선
택되더라도 구체적으로 어떠한 경로로 부동산 가격에 영향을 미치는지를 설명할
수 없다는 한계를 지닌다. 게다가 각 변수의 선택 여부는 전적으로 통계적 기준에
의해서 결정되기 때문에 경제학적 또는 구조적인 근거를 파악할 수 없다. 또한 각
설명변수는 사전에 실현된(pre-determined) 내생변수이므로 각 설명변수가 특정 구
조충격을 대변하지 않는다. 예를 들어, 경기동행지수에는 이미 국내와 해외 실물경
기 그리고 유동성이나 재정정책 충격이 모두 내재하기 때문에, 경기동행지수가 중
요한 정보변수로 선택되었다 하더라도 이를 국내 경기 효과라고만 해석할 수는 없
다. 축약형 모형의 특성상 거시변수, 금융변수, 그리고 주택관련 변수 간 동태적 상
호관계를 구조적으로 분석하는 것도 어렵다.
둘째, 장기 예측에 있어 부동산 시장의 구조변화 가능성을 고려하는 것이 중요하
지만 본 연구는 국면 전환 모형이나 시변계수 모형 등을 활용하여 구조변화 과정
을 명시적으로 모형 내에 도입하지 않는다는 한계도 있다. 이는 기본적으로 구조변
화 여부나 구조변화 발생 시점을 모형 내에서 추정함으로써 발생하는 비효율성이
구조변화를 고려함으로써 제거되는 잠재적인 편의보다 크기 때문이다. 그럼에도 앞
으로 보다 많은 시계열 자료가 축적되면 구조변화 도입의 편익이 명확해질 것으로
판단된다. 향후 지속적인 후속 연구를 통해 앞서 언급한 여러 한계점을 검증하고
극복하는 과정에서 전북특별자치도의 부동산 시장 전망과 결정요인 파악을 개선할
수 있을 것으로 기대한다.
마지막으로, 본 연구의 예측 모형은 축약식으로 부동산 가격의 예측분포 추정치
가 앞으로의 부동산 시장이 과거와 유사한 행태를 보인다고 가정하고 있다. 실제로
본 연구 결과에서는 장기보다는 단기 예측의 신뢰성이 높으며, 현재 부동산 시장의
상황과 추세가 전북특별자치도 부동산 가격의 사후 예측분포에 반영되어 나타난다
는 점을 확인할 수 있었다. 일반적으로 정책은 수립되고 실행되기까지 시간이 필요
하기 때문에 정책의 효과가 나타나기까지 시차가 존재한다. 특히 부동산시장에서는
주택수요에 비해 주택공급의 경우 인허가부터 착공, 입주까지 장시간이 걸리기 때문
에 중장기적인 정책 수립이 필요하다. 그러나 본 연구의 결과는 단기예측력이 보다
우수하므로 중장기적인 정책을 도출하기 위한 가격결정 변수를 모니터링 하는데 일
부 한계점이 존재한다. 이러한 한계를 고려하여, 중장기적 정책을 수립하는데 도움
이 될 수 있는 결과를 도출하고자 한다.