시골집매매

전국 빈집 현황 정확하게 파악 가능해진다

- 도시·농어촌지역 간 빈집실태조사 세부 추진절차·등급산정기준 등 일원화

- 전국 빈집 모니터링체계 구축… 빈집의 체계적인 정비 위한 토대 마련

 

해양수산부(장관 조승환), 농림축산식품부(장관 정황근)와 국토교통부(장관 원희룡)는 빈집실태조사의 세부 추진절차와 지자체의 빈집관리 전담부서 지정 등을 명시한 「전국 빈집실태조사 통합 가이드라인」(이하 가이드라인)을 마련하여 전국 지자체에 배포한다고 밝혔다.

 

그간 농어촌과 도시의 빈집 발생원인, 정비 방향 등의 차이로 인해 빈집제도가 별도로 규정되어, 지자체의 빈집 실태조사와 정비계획 수립에 어려움이 있었다. 또한, 통계청의 인구주택총조사 결과 판정된 빈집* 수와도 차이가 있어 외부 혼선이 발생하였다.

 

* (농어촌·도시) 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 않는 주택(미분양 주택 등은 제외)

(통계청) 조사시점에 사람이 살지 않는 주택으로 신축·매매·미분양 등 일시적 빈집도 포함

 

이에, 세 부처는 ‘빈집 관리체계 개편을 위한 제도 개선 연구*’를 공동으로 진행하였으며, 빈집의 기준과 평가항목을 통일**하고 전국 빈집 모니터링체계를 구축하여 빈집의 체계적 정비를 위해 정확한 빈집 현황 파악의 토대를 마련하였다.

 

* 빈집 관리체계 개편을 위한 제도 개선 연구/국토연구원/‘22.7~’23.4

** 빈집 정의, 빈집 등급, 조사절차, 평가항목(외벽, 지붕, 위생, 생활환경 등) 등

 

세 부처는 빈집실태조사를 통해 파악된 빈집(활용·관리·정비로 3등급 구분)정보를 알 수 있는 빈집정보시스템을 통합 구축(2023. 6.~, 한국부동산원)하여 전국 빈집에 대한 현황과 시·군별 통계 등 맞춤형 정보를 제공할 예정이다.

 

해양수산부는 각 지자체의 빈집 현황을 체계적으로 파악하고, 나아가 빈집의 효율적인 관리가 이뤄질 수 있도록 관계부처와 긴밀히 협력해 나갈 계획이다.

 

① 빈집 현황

 

10년을 돌이켜보면 코로나 시기 전까지 집값이 연일 최고가를 경신하며 상승했지만 다양한 국내외 상황으로 인해 최근에는 하락하고 있는 상황임을 알 수 있다. 이러한 흐름과 유사하게 아파트 거래현황 또한 2019년(1,217,661건)에 비해 2022년(649,652건)에는 2배 가까이 하락하고 있어, 가격 하락에 비례한 거래량 증가라는 공식이 깨지며 빈 아파트가 늘어나고 있는 상황이다. 마찬가지로 아파트를 제외한 빈집 변화를 살펴보면 코로나 시기 전까지 급격하게 상승하다가 소폭 하락하고 다시 늘어나는 상황으로 접어들고 있다. 그렇다면 2023년 말 출산율 0.6명을 바라보고 있는 대한민국에서 전국의 빈집은 앞으로 감소할 것인가? 확신하건데 급격하게 늘어날 것이다. 현재 전국의 빈집 수는 2022년 기준 1,451,554호로 매우 심각한 상황이다. 2015년 빈집수인 1,068,919호에 비해 50% 가까이 증가하였다.

 

이제 우리는 신축 아파트 공급에 초점을 맞추어야 할까 아니면 늘어나는 빈집에 대한 활용방안을 통해 새로운 지역문화를 제안해야 할까? 앞으로는 신축 아파트 공급 못지않게 빈집 활용에 대한 중요성이 대두될 것이다. 언제부터 준비해야 하나? 지금도 늦었다고 생각된다. 지금 당장 준비해야 한다. 한해 출산율 0.6명이라는 숫자는 전 세계에서 유례가 없는 상황임을 암시하고 있기 때문에 이에 대한 대비를 지금부터 해야 한다. 어느 지역에서부터 시작해야 하나? ‘표 2 : 시·군·구별 장래 소멸위험지역 분석’을 살펴보면 범위가 예상된다. 지금부터 대한민국 전 지역 빈집에 대한 대비를 해야 한다. 이 상태로 가면 30년 안에 대한민국 전 지역이 빈집으로 인한 문제들로 고통 받게 될 것이다.

 

이러한 상황 속에서 ‘빈집’을 활용하기 위한 노력이 지금까지 없었는지 한번 살펴보고자 한다.

그리고 ‘건축사’인 우리가 어떠한 역할을 할 수 있는지 알아보고, 앞으로의 방향에 대해서도 제안해보고자 한다.

 

△ 표 2 : 시·군·구별 장래 소멸위험지역 분석 (출처 : 감사원, 감사보고서, 2021.07)

 

② 국내 빈집 활용방안의 특성

국내의 빈집 활용방안은 크게 4가지 방식으로 분류할 수 있다.

철거비 지원으로 빈집 소유자의 자발적 철거를 유도하는 방식(30.8%), 재활용이 가능한 빈집을 새단장하여 공공임대사업을 지원하는 방식(35.9%), 주민 휴식공간, 마을회관 및 공원조성 등 지역민 복지시설을 지원하는 방식(19.7%), 도로, 공용주차장 및 공공용지 조성 등 생활 기반시설로 활용하는 방식(12.9%) 등이다.

철거비 지원방식은 2013년에 전국에서 부산이 처음으로 도입하였다. 이와 함께 부산에서는 빈집 철거 후 공공용지로 제공 받아 주민쉼터, 빨래 건조장, 텃밭 등으로 이용하게 하였으며, 대학생이나 저소득층에 반값으로 제공하는 햇살둥지사업도 같이 진행하였다.

창원에서는 단독주택 빈집을 창원시와 공공건축가 그리고 지역 주민들이 방향을 설정하여 주민공동시설로 구성한 사례도 있으며, 강원도 정선군에서는 마을 전체에 분포하고 있었던 빈집을 수선하여 숙박시설 및 부속시설로 바꾸어 지역과 연계되는 사업들을 개발, 지역경제 활성화를 위해 노력한 사례도 있다.

수도권에서는 서울 은평구에 위치한 단독주택을 다세대주택으로 변경하여 사회초년생이나 대학생들에게 공공 임대주택으로 공급하였으며, 또 다른 곳에서는 막다른 도로가 포함된 주택 8동을 활용하여 마을의 기억을 축적하는 마을 박물관 겸 교육연구시설로 활용한 사례가 있다. 그리고 서울 도봉구에서는 단독주택을 소유주와 지역청년, 지역 건축사, 지역주민들이 연계하여 주민공동시설로 조성한 사례가 있고, 인천광역시 남구에서는 빈집 리모델링 전문가 양성교육을 실시하여 청년 일자리를 창출함과 동시에 빈집의 문제를 해결하려 한 노력도 살펴볼 수 있다.

그리고 국토교통부과 한국부동산원이 함께 「빈집 활용 아이디어 공모전」을 2021년부터 실시하여 도시에 증가하는 빈집에 대한 사회적 관심을 제고하고, 빈집을 도시의 새로운 자산으로 활용하기 위해 노력을 기울이고 있다.

이렇듯 많은 주체와 기관들이 빈집의 문제점을 인식하고 다양한 노력을 기울이고 있는 것을 살펴보았는데 아직 시작단계이기 때문에 분명 아쉬운 부분들이 발견된다. 그 중에서도 가장 아쉬운 부분은 이 모든 과정에 있어 ‘건축사의 참여’는 매우 한정적으로 적용된다는 것이다.

 

정확히 이야기하자면 모든 결정과정에서 배제되고,

건축물 수선단계에서만 참여하라는 입장인 것이다.

 

 

③ 국외의 빈집문제에 대한 대응

 

외국의 사례들을 살펴보면 보편적인 분석은 아니지만 대체적으로 중앙정부에서의 예산 지원 프로그램 편성 – 지방정부의 조례 재정 – 빈집에 대한 데이터베이스 구축 및 모니터링 – 지역의 비영리법인(NPO), 지역 주민, 전문가의 협업을 통한 프로그램 개발 순으로 빈집 문제에 대한 체계적인 방식으로 대응하고 있다.

가까운 일본의 빈집 대응을 살펴보면 지역(마을)·사람·일자리 창출이라는 전략으로 2014년에 「빈집대책 추진에 간한 특별조치법」을 재정하였다. 이를 바탕으로 지자체에서는 빈집 대응에서 가장 중요한 빈집 데이터베이스를 구축하고 있다. 그 내용에는 빈집의 위치와 상태, 발생원인 등의 내용이 포함되어 있으며 이를 민간이 누구나 활용할 수 있도록 공개(빈집뱅크, 마이홈임대사업 등)하고 있다. 그리고 최종적으로 지역의 비영리법인, 지역 주민, 전문가로 이루어진 빈집 대응팀을 구성하여 앞서 국내 빈집 대응에서 살펴보았던 다양한 빈집 활용 방안들을 지역에 맞게 선택적으로 적용하고 있다. 추가로 「빈집대책 추진에 관한 특별조치법」 에서 눈여겨 볼 내용 중에 ‘특정공가(特定空家)’라는 것이 있는데 이것은 안전상 위험이 있는 빈집, 위생상 위해가 높은 빈집, 관리가 이루어지지 않아 경관을 크게 훼손시키는 빈집, 생활환경 보전을 위해 방치하면 안되는 빈집이라 정의하여 지자체가 소유자에게 집에 대한 처분, 수선 등에 대한 조치의 통보, 지도, 권고, 명령 등 강제집행을 할 수 있도록 규정하고 있다. 만약 이러한 조치에 응하지 않을 경우 세제상의 조치까지 취할 수 있도록 하고 있어, 소유주가 빈집을 방치하는 상황을 미연에 방지하도록 유도하고 있다.

영국에서는 1990년대 민간단체의 주도로 빈집 증가에 대한 사회적 문제인식이 확산되었고, 빈집문제에 대한 대안마련을 촉구하였다. 이에,2001년 중앙정부는 빈집 개발에 대한 부가세의 감세를 시작으로 빈집관련 각종 조세혜택, 지침서 발간 등 행정적 지원과 함께 지방정부의 강제권한을 제도화하는 등 빈집정비를 위한 정책을 도입하였다. 중앙정부의 행정적·제도적 지원을 근거로 지방정부는 빈집정비사업을 시행하여, 정비 후 사회 최하위계층을 위한 저렴한 주택을 공급하였다. 이 시기 민간단체는 자체적으로 빈집정비사업을 시행하는 한편, 지속적으로 중앙정부의 빈집정책에 대한 조언을 하고, 지방정부에 전략적 빈집정비사업계획의 수립을 촉구하였다. 이후 중앙정부의 집권당이 바뀌어 지역커뮤니티의 역할과 권한을 강화하고 민간의 참여를 확대하는 방향으로 정책을 전환하였다. 따라서 이 시기 중앙정부는 규제를 완화하고 정부예산에 빈집정비를 위한 보조금을 편성하여 지방정부와 민간단체에 의한 빈집정비를 활성화하고자 하였다. 중앙정부의 적극적인 제도적·재정적 지원의 결과로 지방정부와 민간단체가 협력하여 빈집정비사업을 활발히 주도하였고, 2016년 통계상 빈집의 수가 최저치를 기록하는 성과를 거두었다.

 

④ 빈집문제에 대응하는 건축사의 역할범위는?

 

△ 소규모&빈집정보 알림e(한국부동산원)

국내외 비교를 통해 알 수 있었던 가장 큰 차이점은 빈집에 대응하는 체계가 국내에서는 잘 보이지 않는다는 것이다. 국내의 빈집에 대한 내용을 살펴보면 거의 대다수가 활용 방안 위주로만 나타나고 있어 일본이나 영국처럼 어떠한 체계적 흐름이 잘 보이지 않는다는 것이다. 일본과 같이 중앙정부 및 지방정부가 큰 밑그림을 그리고 다양한 단체와의 협력을 강화하여 대응하든, 영국과 같이 다양한 분야의 전문가들이 모인 민간단체가 주도하여 국가의 정책적 방향에 적극적으로 참여하든 어떠한 맥락이 보여야 하는데 국내의 경우에는 지역적 이벤트 성격의 사업들이 적용되고 있는 듯하다. 그나마 국내 사례 중 인천광역시가 진행하고 있는 빈집활용사업은 기타 사업들에 비해 지방정부, 소유주, 지역주민이 전문가들과 협력하여 빈집에 단순 기능을 적용하는 것이 아닌 보다 지속가능한 방식으로 이끌고 있는 것이 눈에 띈다.

그리고 빈집데이터베이스 구축 및 모니터링을 함에 있어 건축사의 모습은 아예 보이지 않는다. 건축물의 구조 및 외관에 대한 등급을 분류한다고 하는데 누가 그걸 조사 분석하여 결정하는 것일까? 빈집이라 결정함에 있어 1차적으로 GIS를 활용하여 공과금이 일정기간 납부되지 않는 곳을 찾아 판단하는 것은 좋은 방식이라 생각한다. 하지만 다음 단계에서는 정확한 확인이 있어야 하는데 그러한 조사는 누가 어떻게 하는지 전혀 언급이 되어 있지 않다. 이러한 상황이 벌어지다 보니 건축물 수선단계에서만 건축사를 찾게 되는 것이 아닐까? 결과론적으로 모든 사업적 협의가 결정되고, 수선 단계에 이르러 건축사를 만나면 구조적 안정성과 불법적 요소의 발견으로 사업 자체가 안되는 상황이 펼쳐지는 미래가 필자만 예상되는 결과일까? 일본의 경우에는 데이터베이스 구축에 지역 건축사가 무조건 들어가 있다. 이러한 물리적 조사·분석을 통해 시행착오를 최대를 줄일 수 있는 가장 확실한 전문가가 건축사 말고 누가 있을까?!

△ 경상남도 ‘빈집정보시스템’ 구축 방식

마지막으로 빈집의 문제에 적극적으로 대응하는 많은 과정에서 건축사가 참여할 수 있는 방식을 모색하여야 한다. 앞서 언급했던 ‘중앙정부에서의 예산 지원 프로그램 편성 – 지방정부의 조례 재정 – 빈집에 대한 데이터베이스 구축 및 모니터링 – 지역의 비영리법인(NPO), 지역 주민, 전문가의 협업을 통한 프로그램 개발’ 전 과정에서 건축사의 참여와 의견이 필요하다. 문제는 그것을 어렴풋이 알고 있다는 것이다. 중앙정부 및 지방정부의 활동에 건축사협회가 제한적인 참여만 가능하다면 나머지 과정에서 건축사 협회가 적극적인 의견을 낼 수 있도록 건축사들의 더 적극적인 역할이 필요하다. 더해서 다양한 분야의 전문가들과 협력할 수 있는 방안도 모색해야 한다. 국외의 사례를 조사해본 결과 민간단체 및 비영리법인 구성원이 건축사만 있는 것이 아니라 프로젝트 코디네이터, 컨설턴트, 심리학자, 경제학자, 예술가, 엔지니어 등 다양한 분야의 전문가들이 포함되어 있다.

 

우리가 가만히 있으면 스스로가 우물에서 벗어나지 않으려는 주장을 하는 것이다.

어려운 시기일수록 건축사의 역할 확장에 대해 협회가 노력해야 하지 않을까

 

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1) 국가통계포털, 2022년 빈집활용방안

2) 노민지.(2017), 빈집의 공간분포와 빈집발생에 영향을 미치는 지역특성 분석(박사학위논문, 건국대학교 대학원)

3) 박진경 외1.(2017), 영국의 빈집정비 정책 및 사례 연구(한국도시설계학회)

 

 

충북도내 일선 시·군에서 농촌 빈집에 대해 빈집세를 신설해야 한다는 목소리가 나온다.

4일 충북도와 일선 시·군에 따르면 도내 빈집은 지난해 말 기준 총 3588채로 집계됐다. 전년 2021년(2030채) 대비 1558채가 늘었다.

가장 빈집이 많은 지역은 옥천군(802채)이다.

이어 보은군(459채), 음성군(381채), 청주시(361채), 영동군(315채) 순으로 남부 3군 지역에 빈집이 몰려 있는 것으로 나타났다.

현행 '농어촌정비법'에는 1년 이상 거주 또는 사용하지 않은 농어촌주택에 대해 빈집정비계획을 수립하도록 하고 있다.

일선 시·군은 매년 300만원 정도 보조금을 지원해 자진 철거를 유도하고 있다. 빈집은 화재나 붕괴 등 안전사고와 농촌환경 저해·범죄장소 악용 등 여러 문제를 야기하기 때문이다.

도는 지난해 계획물량인 237채보다 29채 많은 266채을 철거했으나 큰 효과를 보진 못하고 있다. 도는 최근 3년간 804채의 빈집을 정비했다.

'농어촌정비법'에 특정 빈집의 강제 철거 근거를 확보했지만 사유 재산에 대한 직권 철거가 어려운 처지다.

빈집을 철거하는 비용이 건축물 해체 신고 등 행정절차와 인건비, 폐기물처리비의 상승으로 철거를 보류하는 사례가 늘고 있다.

빈집 철거 때 나대지가 돼 재산세 등 세부담 증가로 철거를 보류하는 경우도 많다.

일선 시·군이 농촌 빈집 관리에 어려움을 호소하고 있는 이유다.  

일선 시·군은 급격히 증가하는 농어촌 빈집에 대해 빈집 소유자에게 지방세 중과(빈집세) 방안을 마련해야 한다고 제안한다.

군 관계자는 "늘어나는 빈집에 비해 철거하는 빈집의 수가 적은 상황"이라며 "농촌 경관 저해와 생활 환경을 악화시키는 빈집에 대한 빈집세 신설이 요구된다"고 말했다./

https://binzib.reb.or.kr/binzib/binzibplatform/statisticInfo/binzibState.do

소규모&빈집정보 알림e

지역	전체 빈집수	소계	단독	다가구	소계	다세대	연립	아파트	주거용 오피스텔	그외주택	1등급(양호)	2등급(일반)	3등급(불량)	4등급(철거대상)	일반빈집	특정빈집	주거지역	상업지역	공업지역	녹지지역	관리지역	농림지역	자연환경보전지역	기타	주택 총 수	비율
전국	94,946	61,550	60,785	765	7,658	4,007	1,255	2,396	34	25,704	18,455	29,531	20,139	18,465	5,737	2,619	37,017	5,087	920	7,430	37,936	858	341	1,891	18,811,627	0.5
서울특별시	2,972	1,465	1,378	87	467	319	65	83	1	1,039	655	713	843	761	0	0	2,571	115	63	44	0	0	0	179	3,068,494	0.1
부산광역시	5,537	3,782	3,520	262	1,346	350	468	528	2	407	1,633	2,195	1,374	335	0	0	4,742	510	56	30	0	0	0	199	1,282,831	0.43
대구광역시	3,546	2,864	2,706	158	360	105	48	207	0	322	689	1,311	873	673	0	0	2,953	382	35	139	0	0	2	35	815,588	0.43
인천광역시	3,945	1,464	1,430	34	1,293	1,042	75	176	1	1,187	1,156	1,383	917	489	0	0	2,496	707	134	211	232	3	0	162	1,053,451	0.37
광주광역시	2,286	2,054	2,049	5	0	0	0	0	0	232	306	899	820	261	0	0	1,810	225	32	121	37	0	0	61	542,703	0.42
대전광역시	3,873	2,085	2,050	35	993	815	87	91	0	795	1,485	1,654	460	274	0	0	2,473	280	36	1,004	41	0	2	37	501,218	0.77
울산광역시	1,784	1,070	1,066	4	351	100	54	197	2	361	579	589	355	261	0	0	1,089	105	37	408	92	4	7	42	396,893	0.45
세종특별자치시	645	505	505	0	0	0	0	0	0	140	174	249	107	115	0	0	163	5	1	60	402	8	0	6	143,798	0.45
경기도	4,659	2,729	2,666	63	1,132	760	195	177	0	798	1,415	1,259	854	974	89	68	2,205	261	16	511	1,413	29	2	110	4,608,126	0.1
충청북도	1,959	1,742	1,733	9	1	0	1	0	0	216	284	425	155	222	731	142	645	62	2	77	841	18	4	21	650,224	0.3
충청남도	4,490	2,554	2,545	9	433	114	27	292	0	1,503	1,386	1,428	886	758	8	24	893	93	7	360	2,930	143	10	54	874,666	0.51
전라북도	21,470	11,322	11,309	13	613	99	135	379	1	9,534	2,570	7,365	5,495	6,039	0	1	5,661	844	203	1,950	12,259	160	93	300	747,880	2.87
전라남도	9,641	8,064	8,064	0	20	17	1	2	0	1,557	913	1,827	1,885	2,028	1,900	1,088	1,030	157	3	529	4,506	109	25	217	811,478	1.19
경상북도	10,112	7,589	7,530	59	286	228	51	7	27	2,210	1,208	3,177	1,530	1,039	2,460	698	2,975	439	90	737	5,480	132	65	194	1,103,666	0.92
경상남도	10,613	8,686	8,671	15	312	49	33	230	0	1,615	2,664	3,432	2,774	1,677	24	42	2,766	405	99	640	6,454	57	108	84	1,306,263	0.81
제주특별자치도	861	168	168	0	50	8	15	27	0	643	316	183	191	171	0	0	307	48	1	144	344	0	0	17	249,629	0.34
강원특별자치도	6,553	3,407	3,395	12	1	1	0	0	0	3,145	1,022	1,442	620	2,388	525	556	2,238	449	105	465	2,905	195	23	173	654,719	1